樓市低迷 房地產開發商告別高利潤時代
2014年開年，樓市即表現出瞭不同於以往的節奏。一面是房地產市場陷入低迷，降價的消息不絕於耳；另一面是各大房企紛紛高舉業績飄紅的"戰旗"，繼續調高年度銷售目標。
3月19日，中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發佈瞭《2014中國房地產開發企業500強測評研究報告》。其中，有關房企銷售業績、盈利能力、負債率等"標紅"數據，無疑為整個房地產行業註入瞭一劑強心針。
然而，上述報告也指出，在銷售業績不斷飛升的背後，卻是利潤率的持續下降。"由於2013年以來貨幣政策中性偏緊，流動性風險依然存在，此前由調控常態化帶來的行業利潤空間下滑的趨勢並未改變。"中國房地產業協會副會長朱中一對記者表示。
告別高利潤時代的房企，目前已經開始尋求策略轉變。"總的來說今年要加快周轉，我們往年的周轉率都是在23%、24%，我們今年要把這個數字提高到30%以上，這是我們最主要的變化。"遠洋地產董事局主席李明在遠洋業績會上表示。
調高銷售目標
僅就銷售業績而言，在剛剛過去的一年中，多數房企交上瞭令各方都滿意的答卷。
3月13日，遠洋地產發佈年度業績，2013年全年，實現營業額人民幣311億元，同比上升9%。公司核心凈利潤同比上升21%至人民幣30.36億元，核心凈利潤率同比上升至10%。
同日，中海地產也發佈2013年全年業績，期內共實現營業額824.7億港元，同比增長27.7%；凈利潤同比增長23.1%至231.8億港元，盡管營業額不足千億元，但凈利潤仍然位居行業第一，折合人民幣超出萬科2013年凈利潤約33億元。
就總體而言，根據測評報告的統計數據顯示，2013年全國商品房銷售面積為13.06億平方米，同比增長17.3%；全國商品房銷售額為8.14萬億元，同比增長26.3%。
不僅如此，千億級房企擴容也已經是不爭的事實。2013年千億級房企從上年的3傢驟增到7傢；銷售額在500億元以上的企業也增加至11傢。其中，萬科2013年銷售金額1709億元，同比增長21.0%。
值得註意的是，2014年才剛剛開始，各大標桿房企則紛紛表態，提高各自今年的年度銷售目標。其中，萬科將銷售目標定在瞭2000億元，而綠地則將房地產業務2014年的目標定在瞭2400億元。此外，遠洋轉貸信用貸款任何問題免費諮詢汽車貸款地產今年的銷售目標超過400億元，增幅超過15%。
"從2013年下半年開始，核心城市主流產品供不應求的狀態刺激資金實力雄厚的大型開發企業大規模介入，這直接推升瞭核心城市的地價，從而導致行業的進入門檻提高。"朱中一表示。
顯然，盡管有關"崩盤論"的說法不斷見諸報端，但房企對2014年的市場情形卻仍充滿信心。
不過，與開發商的高額業績和高調表態相對應的，卻是行業的利潤率逐年下降。
測評報告指出，2013年500強房地產開發企業盈利效率盡管有小幅回升，但仍低於2011年的水平。這主要是由於政府對房價漲幅的持續關註，且房價大幅上漲越來越難以得到需求方的支持，單純依靠房價上漲帶來的機會利潤將難以持續。
"現在毛利率是公司歷史上最低的時候。"李明坦承。他指出，毛利率過低一是地價高造成的，另一個原因是遠洋銷售70%結轉的收入都是來源於新進入的城市，而新項目入市的時候價格上有一點折讓。不過，李明樂觀地認為，"毛利率的下降應該是見底瞭。"
高周轉的風險
失去瞭高利潤的支撐，開發商面臨的首要壓力是資金。
上述測評報告顯示，2013年以來由於銷售良好，不少開發企業選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產開發企業償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來的最高點。2013年500強房地產開發企業凈負債率和資產負債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。
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"在總體流動性偏緊的背景下，杠桿率的提升也意味著風險的積聚，因此，房企間未來分化方向將更多地取決於資金管控能力和資金成本的差異。"朱中一表示。
為此，房企不約而同地在今年謀求轉型。報告顯示，從目前來看，房企轉型主要表現在產品線上的轉型，主要圍繞規范化拿地、推進快速周轉的銷售為主。
報告數據顯示，2013年，500強房地產開發企業運營效率指標全面回升，存貨周轉率均值為0.39，較2012年提高2.26%，基本回歸到此輪調控前水平；總資產周轉率為0.19，同比上升8.82%。
"從2013年房企的銷售情況來看，像泰禾等房企以高周轉為主線的運營模式確實得到瞭豐厚的回報，"北京一位開發商告訴記者，"盡管目前很多房企紛紛探索規模和利潤平衡發展的路徑，以緩解高周轉帶來的企業利潤率下滑，但在競爭不斷升級的市場環境下，繼續保持高周轉以維持並擴張企業規模可能是更多企業的共同選擇。"
與此同時，房企存貨水平卻也在不斷刷新歷史高位，2013年500強房地產開發企業存貨增長率為19.63%，基本與2012年持平，存貨總價值繼續攀升。
另一方面，2012年以來市場需求集中於首次和改善置業類型，144平方米以上大戶型產品持續滯銷。而三四線城市由於出現供過於求的局面，2013年以來庫存和去化時間雙雙攀升，去化壓力較大。
"這意味著市場集中度再次提高，資源進一步向大企業集中，而小型房地產開發企業的景氣度直線下降，預計部分中小房企將逐漸被邊緣化，市場規模逐漸縮小甚至最後被迫退出房地產市場。"朱中一對記者表示。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-20/08084001632.shtml
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