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南海商業綜合體不斷興起 差異化經營是致勝關鍵
昨日，市民在興旺的南海廣場購物。
■近年來，南海桂城區域內湧現瞭多個商業綜合體項目。
這邊商鋪店員們無聊得隻能玩手機，不少商鋪處於轉讓狀態，那邊商鋪卻是人氣異常火爆，甚至出現顧客排隊等候的景象。
近年來，南海桂城區域內湧現出多個商業綜合體項目。但記者在走訪調查中發負債整合利率現，這些商業綜合體項目因經營業態的不同，而呈現出"冰火兩重天"的局面。
而根據不完全統計，桂城區域內仍有近10個大型商業綜合體在建或者即將面市，如何避免商業綜合體經營冷熱兩極分化的情況繼續加劇，並最終實現所有的商業綜合體項目"人財"兩旺？針對這些問題，記者采訪瞭有關商傢和專傢。
現狀
新舊"廣場"冰火兩重天
近年來，南海的大型商業廣場相繼出現，僅南海大道、桂瀾路、北千燈湖附近密集地段就分佈瞭上十個大型綜合體項目，商業配套不斷升級。然而，在競爭日益激烈的趨勢之下，目前卻有些商業廣場存在消費不旺的隱憂。
昨 日上午11點，記者在城市廣場二樓采訪，發現不少店鋪處於轉讓狀態。"生意越來越差，跟以前沒法比瞭。"城市廣場二樓一店鋪主認為，由於附近新光百貨、易 卜蓮花超市等大型超市吸引瞭大量人氣，城市廣場相對來說就顯得人氣不旺瞭。該店鋪主還透露，不少商鋪老板都逐漸搬到更旺的商業旺地去瞭。
"六年前，這裡每天一開業，就能看到收銀臺前排著長龍，而如今則相對冷清不少。"曾在南海大道某商業廣場工作六年的服裝店員小楊也感慨如今服裝生意難做。她認為，周邊大型商場太多，分流瞭人群。
相反，凱德廣場無論是其超市還是飲食商業，人氣都非常火爆，特別是四樓的餐飲，每天用餐時間都有大量顧客在排隊等候。據記者瞭解，海三路的鴻大廣場及凱德廣場開業以後與小楊曾工作的某商業廣場形成瞭直接競爭，導致其人流下降較為明顯。
多位在該商業廣場工作多年的清潔工及工作人員都向記者表示，廣場的人流量甚至不如五六年前的一半。該商業廣場一商鋪的銷售人員告訴記者，部分商傢因為生意不好，合約到期後就未再續約。
在 千燈湖板塊的保利水城作為桂城新興的商業體，其商業氛圍也日益濃厚，看看停車場就能發現，目前與幾年前相比的確人氣旺瞭不少。"相比其他地方，我更喜歡來 這裡消費休閑，不僅周邊環境好，而且商場內逛得也舒服。"下班後前來保利水城看電影的蔡先生說，保利水城空間大，每層的規劃與定位都挺合理，可以滿足各種 消費需求。
分析
桂城商業起步晚
商鋪定位欠缺中低檔
"相比禪城 的商業氛圍，桂城的商業仍未形成完整的氛圍，這跟桂城的商業起步較晚、桂城常住人口相對基數較小等因素分不開。"高力國際佛山分公司總經理高凌霄認為，南 海以生產制造業為主，正處於城市升級、產業轉型的初步階段，第三產業及服務業占的比重不高，中產或白領群體數量不大，消費力也制約著商業氛圍。
中 山大學房地產EMBA會榮譽會長李湘雄認為，近些年來，桂城整體商業發展較為快速，但是商業並未能大量聚人氣，這除瞭地段因素影響之外，跟商業廣場大多定 位為中高檔也有關，真正能符合打工者消費水平的大型消費場所並不多，這導致瞭本地的一個重要消費群需要另覓地點消費。
建議
定位配套須跟上
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差異化經營是關鍵
"隨 著市民的出行方式改變，商業廣場車位等配套也影響著市民的消費習慣，例如保利水城等停車方便的商場越來越吸引市民前往消費。"南海房地產業協會秘書長麥志 光說，禪城百花廣場曾經是舊城區最繁華興旺的地方，而今已成為瞭過去式，其中停車難成為制約因素之一，商業廣場做旺的最基本條件是滿足消費者的停車問題。
麥 志光認為，商業廣場的招商團隊起的作用非常重要。以往不少商業項目是將商鋪賣出去就算瞭，對賣出去的商鋪沒有統一的管理與運營，形成業態混亂、定位不一等 現象，導致商業項目難以聚集消費群，也難以形成項目自身特色。新崛起的商業項目大多運用經驗豐富的招商團隊來運作，有效的運營管理可在一定程度上提升商業 項目整體的價值。
高凌霄舉例分析，城市廣場、百花時代廣場人氣不旺，相對來說凱德廣場、南海廣場顯得更聚人氣一些，這主要跟廣場本 身的運營模式有很大關系。城市廣場、百花時代廣場的商鋪都是分散出售，都是由小業主自行經營，廣場在統一定位、經營管理、業態調整、項目推廣等方面都非常 難操作，總體上難給消費者一個良好的消費氛圍。相反，目前比較聚集人氣的商業廣場大多是統一運營管理的，統一的定位及推廣更有利於項目品牌樹立和形象的塑 造。如保利水城逐漸旺起來，這跟周邊的規劃及消費群體有非常大的關系，未來將發展成為一個興旺商業板塊代表。
南海大道的創鴻城、越 秀項目，桂瀾路上的萬科廣場，千燈湖板塊的萬達廣場等，大量的商業體即將推出。面對逐漸崛起的商業項目，桂城中運營多年的商業廣場該如何應對未來消費群被 分流的趨勢？麥志光認為，差異化經營是商業廣場在競爭中致勝的關鍵。而如何定位消費群、如何確定商業業態、如何管理與運營，又是商業體實施差異化的關鍵。
文/珠江時報記者羅子菲歐林菊見習記者/李年智
圖/珠江時報記者方智恒
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-19/09323363462.shtml
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